Co to jest najem okazjonalny?

Posiadając własne dodatkowe mieszkanie lub dom najczęściej jesteśmy zainteresowani, aby nieruchomości te mogły na siebie zarabiać. Idealnym rozwiązaniem zdaje się być ich wynajem. Jako wynajmujący musimy jednak liczyć się z określonymi ryzykami, zwłaszcza jeżeli zdecydujemy się wynająć nieruchomość dla celów mieszkaniowych osobie fizycznej. Dobrym pomysłem jest wówczas skorzystanie z instytucji najmu okazjonalnego. W dzisiejszym wpisie przybliżymy czym jest najem okazjonalny.

W jakich przypadkach można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Jak wynika z treści art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Oznacza to, że tego typu najem możliwy jest w sytuacji, gdy chcemy wynająć dom lub mieszkanie:

• osobie fizycznej,
• wyłącznie dla celów mieszkaniowych,
• na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Warto przy tym podkreślić, że wbrew swojej nazwie, najem tego typu nie jest przewidziany wyłącznie dla sporadycznych, okresowych najmów. Można z niego korzystać w sposób ciągły, za każdym razem, gdy chcemy wynająć lokal.

Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od zwykłej umowy najmu nieruchomości?

Umowa najmu okazjonalnego zawiera wszystkie postanowienia umowy najmu lokalu (zgodnie z wymogami przewidzianymi w art. 680-692 Kodeksu cywilnego), dodatkowo jednak załącza się do niej:

• oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego, nie krótszym niż 7 dni,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego przeprowadzi się najemca w przypadku eksmisji, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego oświadczenie takie należy złożyć wraz z podpisem notarialnie poświadczonym).

Dlaczego najem okazjonalny może być korzystny dla wynajmującego?

Zalety najmu okazjonalnego przede wszystkim sprowadzają się do możliwości przeprowadzenia szybszej i skuteczniejszej eksmisji, aniżeli w przypadku zawarcia tradycyjnej umowy najmu. W jaki sposób doprowadzić do eksmisji najemcy, który po rozwiązaniu lub wygaśnięciu najmu nie chce dobrowolnie opuścić lokalu?

• w pierwszej kolejności, należy wezwać go pisemnie do opuszczenia lokalu we wskazanym terminie, wynoszącym co najmniej 7 dni,
• po upływie wskazanego terminu, wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, stanowiącemu załącznik do umowy najmu (oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji),
• klauzula wykonalności umożliwia natychmiastowe wszczęcie postępowania komorniczego, mającego na celu eksmisję najemcy.

Najem okazjonalny daje nam zatem możliwość przeprowadzenia eksmisji bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego.

Jakie są wady najmu okazjonalnego?

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że umowa najmu okazjonalnego wymaga bezwarunkowego zgłoszenia jej do urzędu skarbowego. Niedopełnienie tego obowiązku, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu skutkuje uznaniem, że doszło do zawarcia tradycyjnego najmu.

Wspomnieć należy także na konieczność uzyskania od najemcy szeregu dokumentów, w tym także oświadczenia zawartego w formie aktu notarialnego, co oczywiście wiąże się z określonymi kosztami. Takie obowiązki mogą zniechęcać potencjalnych najemców, co w czasie kryzysu na rynku nieruchomości może skutkować dodatkowymi trudnościami w wynajęciu mieszkania.

***

Wydaje się jednak, że pomimo tych niedogodności, najem okazjonalny jest dobrym rozwiązaniem, w przypadku wynajmowania lokali mieszkalnych. Stanowi zabezpieczenie interesów wynajmującego, szczególnie w sytuacji umów zawieranych z nieuczciwymi najemcami, którzy zaprzestają płacenia czynszu. Potencjalni uczciwi najemcy nie powinni przy tym bać się takich rozwiązań. Dokumenty, które muszą przedstawić wynajmującemu stanowią jedynie formę zabezpieczenia na wypadek rozwiązania umowy, przy czym ich przygotowanie nie jest nadmiernie czasochłonne.

W razie jakichkolwiek pytań dotyczących umów najmu, nie tylko tych okazjonalnych, zachęcamy do komentowania lub bezpośredniego kontaktu z naszą Kancelarią.