Co podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w przypadku najmu?

Rozliczając przychody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmujący obowiązani są do odprowadzania podatku VAT. Obowiązku takiego nie mają oczywiście wynajmujący korzystający z najmu okazjonalnego. Czym jest najem okazjonalny pisaliśmy już wcześniej, dzisiaj chcielibyśmy skupić się na obowiązkach związanych z opodatkowaniem VAT. Problematyczne może bowiem okazać się rozliczanie innych kwot niż czynsz najmu. Oprócz czynszu rozliczeniom podlegają bowiem także opłaty za dostarczane media, a także niejednokrotnie opłaty eksploatacyjne, obejmujące koszty utrzymania powierzchni wspólnych.

W jaki sposób rozliczać te wszystkie koszty? Czy można uznać, że stanowią one łącznie jedno niepodzielne świadczenie, czy też stanowią one odrębne usługi?

Wybór należy do wynajmującego i najemcy

Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, wybór sposobu rozliczania kosztów najmu należy do wynajmującego i najemcy. W umowie najmu mogą oni umówić się, że do ceny usługi najmu wliczane są wszelkie inne opłaty, do których płatności zobowiązany jest najemca. Mogą także postanowić, że opłaty za media nie są usługą pomocniczą w stosunku do najmu, lecz stanowią odrębną samodzielną usługę. Jaki to ma wpływ na sposób naliczania podatku VAT?

Co podlega opodatkowaniu VAT?

Jak wynika z treści wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 17 lutego 2015 r. (sygn. akt I SA/Kr 1783/14, LEX nr 1663440):

1. Brak jest co do zasady przeszkód dla wliczenia w cenę usługi najmu (innej umowy, na podstawie której lokal jest udostępniany) innych opłat, jeśli strony tak postanowią. W takim wypadku właściciel lokalu będzie świadczył usługę o charakterze kompleksowym, stanowiącą w istocie jedno, niepodzielne świadczenie składające się z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych, a koszty dostawy mediów i innych usług są elementem tej usługi. Wtedy dostawa mediów nie będzie traktowana jako odrębne świadczenie, lecz jako czynność w ramach jednolitego świadczenia zasadniczego, z wszelkimi konsekwencjami – jak np. zastosowanie do całości stawki podatku właściwej dla tegoż świadczenia zasadniczego czy też uznanie, że obowiązek podatkowy z tytułu obu świadczeń powstaje równocześnie.

2. Nie w każdym wypadku opłaty za media będą usługą pomocniczą w stosunku do usługi podstawowej. W takim wypadku decydujące znaczenie musi mieć treść stosunku prawnego, łączącego strony. W przypadku, kiedy z treści umowy najmu wynika, że odrębnie pobierany jest czynsz, a odrębnie należności za media i inne świadczenia, te ostatnie nie mogą zostać uznane za element świadczenia jednolitego.

Jak to wygląda w praktyce?

Mając na względzie powyższy wyrok WSA należy przede wszystkim pamiętać o precyzyjnym konstruowaniu odpowiednich postanowień umowy najmu. Powinno z niej bowiem wynikać jednoznacznie czy opłaty dodatkowe ponoszone przez najemcę stanowią odrębne samodzielne względem czynszu najmu świadczenia, czy też są jego elementem składowym. W pierwszym przypadku rozliczenia takich opłat będą dokonywane na podstawie oddzielnych faktur (refaktur), zaś opodatkowaniu VAT podlegać będzie jedynie kwota czynszu. W drugim natomiast, dodatkowe media powinny zostać doliczone do kwoty czynszu i łącznie stanowić podstawę opodatkowania.

Warto jednak dodać, że stanowisko zaprezentowane przez WSA w Krakowie nie jest jednolite, organy podatkowe różnie interpretują tę kwestię, a zatem problematykę tę należy uznać za sporną.

***

W razie jakichkolwiek pytań dotyczących umów najmu, zachęcamy do komentowania lub bezpośredniego kontaktu z naszą Kancelarią.